En la mayoría de los contratos de compraventa aparecen las ARRAS, pero poca gente sabe que hay tres tipos diferentes de arras y que tienen consideraciones legales también muy diferentes según firmemos unas u otras, así que es importante conocerlas y saber lo que estamos firmando y las consecuencias que tendrá.
Las arras son la cantidad que, en concepto de paga y señal, paga el comprador al vendedor en el momento de la firma del contrato privado de compraventa. El importe pagado en concepto de arras se deduce después del precio total del inmueble, como cantidad pagada a cuenta.
Esta paga y señal, se documenta como una cláusula específica dentro del contrato de compraventa, y según se formalice esa cláusula, las arras pueden tener un significado y una consideración jurídica diferente.Tipos de Arras
Existen tres tipos de contratos de arras, según las consecuencias que se deriven del incumplimiento futuro del contrato:
- Arras Confirmatorias: en este tipo de arras, la cantidad entregada se configura como parte del pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle o bien que pague y cumpla el contrato, o bien que se resuelva el contrato junto con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Estas arras, por lo tanto, no suponen ninguna diferencia con las obligaciones que nacen de la propia firma del contrato privado de compraventa, ya que no autorizan a los firmantes a desvincularse del contrato.
- Arras Penitenciales: son las más habituales en la compraventa de inmuebles. Se caracterizan por que si la compraventa no se lleva a cabo por culpa del comprador, este perderá la cantidad entregada; y si no se realiza por culpa del vendedor, este deberá devolverla doblada. Es decir, con las arras penitenciales ya se prevén las consecuencias que tendrá el incumplimiento del contrato, de forma que la parte perjudicada tendrá la indemnización pactada pero no podrá exigir el cumplimiento de la compraventa.
- Arras Penales: Estas arras se configuran como una garantía de cumplimiento del contrato. En ellas, se establece como indemnización por incumplimiento la pérdida de las arras o su devolución duplicada (hasta aquí parece que son arras penitenciales), pero ello sin perjuicio de que la parte que no ha incumplido el contrato, pueda exigir el cumplimiento del mismo. Es decir, no se contempla la posibilidad de que las partes puedan desvincularse del contrato.
Realmente las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, ya que permiten a las partes desvincularse de sus obligaciones asumiendo una sanción en caso de incumplimiento.
Para que unas arras se consideren penitenciales, tiene que determinarse expresamente en el contrato de arras. Si no se dice nada, se entenderá que son confirmatorias.