Tal y como prometimos en el último post, continuamos con la segunda parte acerca de ‘Todo lo que debes saber sobre Hipotecas’. Partiendo de una guía un tanto extensa, publicada por el Banco de España, tratamos de facilitar los complicados conceptos que sí debes conocer.
Información previa al contrato
A las entidades financieras, se les exige que velen por los intereses de los clientes. Es de obligado cumplimiento, facilitar información comprensible de todos sus productos, incluyendo por supuesto, las hipotecas.
Así, deben dar datos actualizados trimestralmente, de los tipos de interés habitualmente aplicados, las comisiones habitualmente percibidas por los servicios, y los gastos repercutidos en los mismos. Siempre, correspondiendo al trimestre anterior a la fecha de publicación.
El préstamo responsable
Se pretende que los Bancos, sólo concedan préstamos a quienes realmente pueden pagarlos. Claro está, el solicitante, por su parte, debe facilitar toda la información de manera transparente, completa y veraz, acerca de su situación.
Las sucesivas fases de la información previa al contrato
Las entidades son libres para aprobar o denegar las Hipotecas, en función de un estudio previo riguroso. En él, deben tener en cuenta la seguridad, solvencia, liquidez y rentabilidad de la operación.
Además, una vez cumplida, su obligación de comunicar en un período de tiempo razonable, la denegación de la misma, no existe ninguna norma que exija al Banco, informar sobre las razones para tomar dicha decisión.
Por otra parte, si se muestra la voluntad por las dos partes, de contratar un determinado préstamo, el informe de tasación es el instrumento utilizado para calcular el límite máximo del importe de las Hipotecas. Pero los gastos de esta herramienta, correrán a cargo del cliente.
Al contratar
Productos vinculados
Nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario, el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características.
En el caso de un tipo de interés variable, es frecuente por parte de los Bancos, ofrecer una bonificación del diferencial que, sumado al tipo de interés de referencia, determina el tipo de interés aplicable, a cambio de la contratación de determinados productos.
El contrato
El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad y su trascendencia
Mientras la escritura no conste inscrita en el Registro de la Propiedad, la entidad no puede ejercitar todos los derechos generados por la Hipoteca.
Relaciones posteriores a la formalización de las Hipotecas
Liquidaciones periódicas y modificaciones del tipo de interés
Los Bancos facilitarán a sus clientes, en cada amortización o liquidación de intereses, un documento en el que expresarán claramente:
- Saldo deudor sobre el que se aplica la liquidación
- Período de dicha liquidación (Fecha inicial y final)
- Tipo de interés contractual aplicado
- Importe de la cuota en la moneda original
- Tipo de cambio aplicado
- Importe de los intereses
- Importe de la amortización
- Impuestos liquidados, con expresión del Tipo y la Base del cálculo
- Comisiones aplicadas
- Gastos que la entidad pueda haber aplicado en el período de liquidación con indicación del concepto
- Coste efectivo remanente
- Nuevo saldo pendiente
Este documento podrá sustituirse por la inclusión en el contrato, de una tabla con todos los pagos y sus respectivas fechas.
Novación en las Hipotecas
Es la renegociación de la Hipoteca, con la misma entidad crediticia, para cambiar las condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo. El Banco no está obligado. Si las conciones no se aceptan, el particular tiene la posibilidad de acudir a otra entidad (“Subrogación de acreedor”)
Cancelación anticipada
Se produce cuando el deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento.
En caso de impago del préstamo
La responsabilidad del deudor y la dación en pago
En España, la Ley Hipotecaria, deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura del préstamo hipotecario, que la obligación garantizada, se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. Es lo que se conoce como dación en pago.
Pero si no existe tal pacto (lo que ocurre habitualmente), la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor, según el art. 1911 del Código Civil. Y por tanto, este responde del reembolso del préstamo con todos sus bienes.
La protección de los deudores hipotecarios sin recursos
Es un Código de Buenas Prácticas dónde podrán adherirse las diferentes entidades de crédito según el Real Decreto Ley 6 / 2012. Tiene 3 fases de actuación:
- Intento de reestructuración de la deuda hipotecaria
- Si no resulta, los intereses moratorios serán, como máximo, los resultantes de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda.
- Igualmente, las entidades podrán ofrecer voluntariamente una reducción en el capital pendiente.
- Y si todo esto no tiene una consecuencia positiva, la última opción es la dación en pago.
Los sistemas extrajudiciales de resolución de discrepancias entre las Entidades y sus Clientes
Los Bancos están obligados a tener un Servicio de Atención al Cliente y un Defensor del Cliente. Dos órganos a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamación. Cuando la reclamación sea denegada, la petición del reclamante sea desestimada o transcurran dos meses desde la fecha de su presentación sin una resolución, se podrá interponer la reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
¿quedan dudas sobre Hipotecas sin resolver? ¿conocías todas estas cláusulas? ¡Esperamos vuestra opinión en los comentarios! Si deseáis ampliar información o necesitáis nuestra ayuda sobre las Hipotecas, estaremos encantados de recibiros en Avda. de la Paz, 8 – Bajo (Burgos). O asesoraros vía Facebook, Twitter, en comercial@inmoactivox.com.
