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Todo lo que debes saber sobre Hipotecas I

Escrito por activox on octubre 26, 2016
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El Banco de España, recientemente, ha publicado una guía, con todo lo que debes saber sobre hipotecas. Su meta es informar, a todos los consumidores interesados en la compra de una vivienda.

El documento preparado por el Banco de España, igualmente, aborda las ‘cláusulas suelo‘ y ‘cláusulas techo’, así como las comisiones cuando se inicia el préstamo. Es un .pdf extenso y por ello, tratamos de resumirlo con los puntos más destacados, haciéndolo más ameno en este post.

La adquisición de una casa, probablemente, es una de las operaciones con mayor relevancia, en la vida de una persona. Y por esto, es fundamental que el individuo tenga acceso a toda la información acerca de las Hipotecas. Así lo recoge la normativa en la Ley 2 / 2009 del 31 de marzo y en el Real Decreto 106 / 2011 del 28 de enero.

Hipotecas de tipo variable o fijoBase de las hipotecas son estos dos elementos: el precio del dinero que se presta (tipo de interés) y el plazo de devolución. El primero suele ser inferior a otros tipos de financiación, debido a una garantía especial de la que gozan los bancos, sólo en el caso de las hipotecas.
Si bien, un préstamo y un crédito son conceptos diferentes, en la guía del Banco de España, se centran en los préstamos (por su frecuencia en el mundo de las hipotecas). 

  • Un préstamo es un producto financiero, que permite al cliente, recibir una determinada cantidad de dinero de un prestamista, con el compromiso de devolverlo junto a sus intereses correspondientes, por medio de pagos periódicos.
  • Un crédito es un producto bancario que permite al usuario, disponer del dinero facilitado por la entidad, a medida que lo vaya necesitando, hasta una cuantía concreta y en cualquier fase durante el plazo acordado. El cliente devolverá tanto la cuantía, como los intereses y las comisiones del banco.

¿Qué es la garantía hipotecaria?

La, previamente mencionada, garantía hipotecaria, permite precisamente a la entidad, proporcionar un plazo dilatado de devolución, además de un tipo de interés menor. Pero como contrapartida, en caso de impago, cobrará la deuda con el valor de la vivienda, aunque en la mayoría de los casos, no se limita sólo a esto. El inmueble normalmente, no salda la deuda por completo.

Y por lo mismo, la entidad podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor. Únicamente esto no se aplica en dos casos:

  • Cuando las partes hayan pactado expresamente en la escritura del préstamo, la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.
  • Cuando el banco acepta, mediante pacto expreso, la denominada ‘dación en pago’.

La tasación

Para lograr una garantía oportuna del préstamo, el prestamista exigirá que la vivienda sea “tasada”. Condiciona el importe de la hipoteca porque estima el valor estable del inmueble.

El porcentaje de financiación

El cociente entre el importe del préstamo de la hipoteca, y el valor de tasación de la vivienda. Normalmente, nunca superior al 80% del valor de tasación.

Cómo calcular los plazos de HipotecasEl nivel de ingresos del prestatario

Tanto la entidad, como el usuario, deben procurar que la cuota mensual de amortización, no supere sus ingresos mensuales netos. Igualmente, el banco tendrá en cuenta su historial crediticio y su capacidad de generación de recursos (edad, estado civil, número de miembros en la unidad familiar, profesión, tipo de contrato, antigüedad en el trabajo, ciudad de residencia, …)

La moneda del préstamo

En ocasiones, las entidades pueden ofrecer contratar un préstamo en una moneda diferente del Euro, por los riesgos que, a largo plazo, puedan surgir. Antes de aceptar tal condición, debemos valorar:

  • A tipo de interés variable, las cuotas se verán afectadas a lo largo de la vida de la hipoteca.
  • Si la moneda extranjera sube con respecto del Euro, las cuotas se incrementarán en la misma medida. Para cubrirse, es posible contratar un seguro del ‘Tipo de cambio’.

El Plazo en las Hipotecas

La legislación, últimamente, ofrece incentivos a los bancos, para no conceder financiaciones por más de 30 años. Alargarlo mucho, supone un pago de intereses mayor. Y por su parte, acortarlo en exceso, una carga mensual demasiado elevada. Es importante encontrar el equilibrio.

Existe la oportunidad de realizar amortizaciones anticipadas parciales, pero puede implicar un pago de comisiones o gastos extra.

 

El Tipo de Interés en una Hipoteca

Es el precio que cobra el banco por prestar el dinero al usuario.

  • Fijo. Una modalidad poco frecuente en España. La cuota permanece constante, pero la desaparición de riesgos para el cliente, viene compensada por un tipo más elevado. También suelen ser más cortos.
  • Variable. Sufrirá modificaciones a lo largo de la vida del préstamo, en función de un índice como es el Euribor

Referencias oficiales en el tipo de interés

Así, los tipos de interés oficiales, son los índices elaborados mensualmente por el Banco de España, publicados en el BOE. Según el Art. 27 de la Orden 2899 / 2011 del 28 de Octubre, son estos:

  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 Años, para adquisición de vivienda. Conocido como IRPH, concedido por entidades de crédito en España.
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre 1 y 5 Años, para adquisición de vivienda. Concedido por entidades de crédito en la zona del Euro.
  3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
  4. Referencia interbancaria a 1 Año (Euribor)
  5. Permuta de intereses – IRS al plazo de 5 Años.
  6. El míbor, exclusivamente para préstamos hipotecarios formalizados antes del 1 de enero de 2000

Cláusulas Techo y Suelo en las HipotecasLa ‘Cláusula suelo’ y la ‘Cláusula Techo’ en las Hipotecas

En ciertos préstamos, se incluyen dichas cláusulas, para limitar la variación de los tipos de interés. Pueden limitar, tanto las bajadas como las subidas:

  • En el caso de las subidas, si el tipo de interés lo supera (Techo), se aplica el límite. Por tanto, aquí gana el cliente.
  • Pero para las bajadas (suelo), si el tipo de interés es inferior, igualmente, se aplica el límite. Por tanto, aquí gana la entidad.

La Tasa Anual Equivalente (TAE)

Aparte, las entidades bancarias también cobra comisiones por la prestación de los servicios. El TAE revela el coste de un producto financiero y está dentro de la Orden EHA / 2899 / 2011 del 28 de Octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

El pago de un préstamo en Hipotecas

Está dividido en dos:

  • La parte destinada a la devolución del capital prestado
  • La parte por el pago de los intereses devengados.

El sistema francés, es el sistema de amortización más utilizado en España. La cuota a pagar, permanece constante durante todo el préstamo

Las comisiones u otros gastos de las Hipotecas

Gastos extra de las HipotecasCantidades, distintas de los intereses, que los bancos cobran por la prestación de sus servicios. Serán las que se fijen libremente según la Orden EHA / 2899 / 2011, pero deberán informar previamente a los clientes del importe de las mismas. Existen varias:

  • Comisión de apertura. Una sola vez, incluye gestiones correspondientes a la formalizacion de la operación hipotecaria.
  • Comisión por cambio de moneda. Para los casos de préstamos en divisas, el banco podrá cobrar una comisión por el cambio a Euros, del importe del préstamo contratado en diferente moneda.
  • Comisión por emisión de cheque bancario. Cuando el prestatario solicita que el capital del préstamo, en el momento de la concesión, se ponga a nombre de un tercero.
  • Comisión por subrogación por cambio de deudor. En casos de adquisición de un inmueble ya hipotecado.
  • Gastos anejos: tasación, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos.

Hasta aquí la primera parte de la guía. Hemos decidido dividirlo en dos, porque precisamente, lo que buscamos con nuestro Post, es hacerlo ameno y con todos los conceptos en un artículo, puede resultar tedioso. ¡Lee la segunda parte pinchando aquí!

¿conocías estos conceptos sobre Hipotecas? ¿crees que te pueden ayudar? ¡Esperamos vuestra opinión en los comentarios! Si deseáis ampliar información sobre las Hipotecas, estaremos encantados de recibiros en Avda. de la Paz, 8 – Bajo (Burgos). O asesoraros vía Facebook, Twitter, en comercial@inmoactivox.com.

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