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Pisos turísticos: no es oro todo lo que reluce.

Escrito por Daniel de la Mata on septiembre 25, 2017
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¿Estás pensando en alquilar pisos turísticos en Burgos? Con el boom de noticias que están surgiendo en los medios, ¿te estás planteando probar esta opción?

Antes de hacerlo, ten en cuenta estos consejos para que valores y puedas tomar la decisión adecuada a tu situación. Nuestra recomendación en el asunto de los pisos turísticos es que compensa más el alquiler de larga duración.

“Aparentemente” es más rentable el alquiler turístico y decimos aparentemente porque hay que estudiar muy bien todo antes de afirmar eso. No nos referimos solo a los números, también al riesgo y al tiempo empleado, que no deja de ser dinero.

Pisos turísticos: consejos para buenas decisiones

  • Lo primero de todo, en ambas situaciones (turístico y larga estancia) es tener el piso en regla, cumplir con toda la normativa y estar al día en toda la documentación y trámites para poder alquilar la vivienda, en el caso de alquiler turístico, las exigencias son mucho mayores y el gasto inicial que vas a tener también. Es muy importante esto, ya que las sanciones pueden ser muy cuantiosas. Aunque el propietario desconozca los requisitos está obligado a cumplirlos, por eso no es una cuestión menor. Si no conoces los requisitos, lo primero de todo infórmate bien, tendrás que pasar por la Junta de Castilla y León y por el Ayuntamiento de Burgos.
  • Por otro lado tendrás que hacer una inversión inicial en menaje y decoración en el inmueble y mantenerlo a lo largo del tiempo. Aunque no estamos hablando de grandes cantidades de dinero, sí que es una inversión que en a la larga no tendrás que hacer, por lo menos el menaje.
  • Luego tenemos que tener en cuenta el perfil del inquilino que vamos a poder elegir y el nivel de riesgo. En el alquiler de larga duración es mucho más fácil elegir inquilino y reducir el riesgo considerablemente, incluso eliminarlo si contratas algún servicio que incluya el pago del alquiler bien a una empresa bien a una compañía de seguros.  Esto no es posible en los pisos turísticos; donde al inquilino no le vas a conocer hasta que le des las llaves y eso siempre es un RIESGO ALTO. En larga duración nunca alquilamos una vivienda sin que los inquilinos hayan superado todos los trámites necesarios, incluidas las entrevistas personales.
  • El tiempo estimado de ocupación del inmueble en un alquiler de pisos turísticos es menor. Resulta muy complicado que tengas alquilado el piso todos los días del mes, es más, si está ocupado entre 15 ó 20 días al mes de media durante el año, ya es un éxito. Esto implica que tendrás vacío el inmueble entre 4 y 6 meses a lo largo del año, tiempo que no estás ingresando dinero y sí estás gastando (comunidad, basuras, suministros, seguros, IBI, etcétera).
  • Limpieza y gastos adicionales cada vez que se quede libre el piso, los alquileres por días, implican que tengas unos gastos cada vez que se vaya un inquilino, estos gastos también los tendrás en el alquiler de larga duración pero muchísimo más distanciados, mientras que una opción tendrás esos gastos de 8 a 15 veces al mes, en la otra los tendrás como mucho 1 vez al año.
    pisos turísticos Actívox
  • Ubicación del inmueble: si tu inmueble no está en el centro olvídate del alquiler turístico, mientras que en larga duración sí podrás alquilarlo.
  • El tiempo dedicado al inmueble en el caso de los pisos turísticos también multiplicamos considerablemente el tiempo que dedicamos en la opción de alquiler por días. El tiempo es dinero, aunque también cabe la posibilidad que contrates a una empresa que te lo gestione.
  • Impuestos: en el alquiler de larga duración, podrás acogerte a beneficios fiscales, un 60% de lo ingresado en concepto de alquiler, cosa que en el alquiler turístico no.

Pisos turísticos: ejemplo práctico

Por último vamos a poner un pequeño ejemplo sin meter todas las variables. Somos conscientes de que hay más alternativas, pero por tener una pequeña referencia en un tipo estándar de piso y alquiler:

Ejemplo: Piso en Pz Mayor de Burgos, 2 habitaciones, 1 baño, salón y cocina. Edificio con ascensor y exterior el salón.

  1. Alquiler turístico: 60€/día
  2. Alquiler larga duración: 600€ mes

Ingresos:

  • Ingresos A: (vamos a coger una media de 17,5 días alquilado) 1.050€ mes
  • Ingresos B: 600€ mes

Si paramos aquí, la opción es clara: la A, pero vamos a analizar el resto de factores. Los gastos que sean igual en ambas opciones, les omitimos.

  • Gastos A:
    • Gastos iniciales, tasas, impuestos, menaje… +- 2.000€, vamos a amortizarlo en 5 años, nos queda un gasto de 33,3€ mensuales.
    • Limpieza (teniendo en cuenta 12 al mes a 1,5 horas por 10€ la hora) 180€
    • Gastos de plataforma: 3% 31,5€
    • Gastos de gestión o tiempo empleado: 10% 105€
  • Gastos B
    • Seguro Impago: 4% 24€

De esta forma nos quedan unos ingresos brutos:

  • A 700€
  • B 576€

Impuestos: vamos a tomar como referencia de base un 20%

  • A ingresos anuales 8.400€ a pagar sobre el 100% = 1.680€ — 140€/mes
  • B ingresos anuales 6.912€ a pagar sobre 40% 2.764,8€ = 553€ — 46€/mes

Finalmente nos quedan unos ingresos:

  • Opción A: 560€ mes
  • Opción B: 530€ mes

pisos turísticos ActívoxConclusiones:

  1. aunque cada inmueble es diferente y estas cifras pueden variar, en este ejemplo vemos como, lo que a priori parece que es una opción muchísimo más rentable, finalmente no lo es  y mucho menos si tenemos en cuenta el trabajo que nos va a dar una opción y otra.
  2. En este ejemplo hemos considerado un nivel de ocupación alto y un nivel de seguridad en la opción de larga duración muy alto.
  3. Con estos datos, que cada uno elija la opción que mejor se adapte a sus necesidades y posibilidades

Esperamos haberos ayudado a tomar la decisión. Si sigues con el dilema y necesitas un estudio más detallado de tu inmueble en concreto, no dudes en contactarnos y estaremos encantados de ayudaros.

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