Antes de hacerlo, ten en cuenta estos consejos para que valores y puedas tomar la decisión adecuada a tu situación. Nuestra recomendación en el asunto de los pisos turísticos es que compensa más el alquiler de larga duración.

“Aparentemente” es más rentable el alquiler turístico y decimos aparentemente porque hay que estudiar muy bien todo antes de afirmar eso. No nos referimos solo a los números, también al riesgo y al tiempo empleado, que no deja de ser dinero.

Pisos turísticos: consejos para buenas decisiones

• Lo primero de todo, en ambas situaciones (turístico y larga estancia) es tener el piso en regla, cumplir con toda la normativa y estar al día en toda la documentación y trámites para poder alquilar la vivienda, en el caso de alquiler turístico, las exigencias son mucho mayores y el gasto inicial que vas a tener también. Es muy importante esto, ya que las sanciones pueden ser muy cuantiosas. Aunque el propietario desconozca los requisitos está obligado a cumplirlos, por eso no es una cuestión menor. Si no conoces los requisitos, lo primero de todo infórmate bien, tendrás que pasar por la Junta de Castilla y León y por el Ayuntamiento de Burgos.
• Por otro lado tendrás que hacer una inversión inicial en menaje y decoración en el inmueble y mantenerlo a lo largo del tiempo. Aunque no estamos hablando de grandes cantidades de dinero, sí que es una inversión que en a la larga no tendrás que hacer, por lo menos el menaje.
• Luego tenemos que tener en cuenta el perfil del inquilino que vamos a poder elegir y el nivel de riesgo. En el alquiler de larga duración es mucho más fácil elegir inquilino y reducir el riesgo considerablemente, incluso eliminarlo si contratas algún servicio que incluya el pago del alquiler bien a una empresa bien a una compañía de seguros.  Esto no es posible en los pisos turísticos; donde al inquilino no le vas a conocer hasta que le des las llaves y eso siempre es un RIESGO ALTO. En larga duración nunca alquilamos una vivienda sin que los inquilinos hayan superado todos los trámites necesarios, incluidas las entrevistas personales.
• El tiempo estimado de ocupación del inmueble en un alquiler de pisos turísticos es menor. Resulta muy complicado que tengas alquilado el piso todos los días del mes, es más, si está ocupado entre 15 ó 20 días al mes de media durante el año, ya es un éxito. Esto implica que tendrás vacío el inmueble entre 4 y 6 meses a lo largo del año, tiempo que no estás ingresando dinero y sí estás gastando (comunidad, basuras, suministros, seguros, IBI, etcétera).
• Limpieza y gastos adicionales cada vez que se quede libre el piso, los alquileres por días, implican que tengas unos gastos cada vez que se vaya un inquilino, estos gastos también los tendrás en el alquiler de larga duración pero muchísimo más distanciados, mientras que una opción tendrás esos gastos de 8 a 15 veces al mes, en la otra los tendrás como mucho 1 vez al año.
  
• Ubicación del inmueble: si tu inmueble no está en el centro olvídate del alquiler turístico, mientras que en larga duración sí podrás alquilarlo.
• El tiempo dedicado al inmueble en el caso de los pisos turísticos también multiplicamos considerablemente el tiempo que dedicamos en la opción de alquiler por días. El tiempo es dinero, aunque también cabe la posibilidad que contrates a una empresa que te lo gestione.
• Impuestos: en el alquiler de larga duración, podrás acogerte a beneficios fiscales, un 60% de lo ingresado en concepto de alquiler, cosa que en el alquiler turístico no.

Pisos turísticos: ejemplo práctico

Por último vamos a poner un pequeño ejemplo sin meter todas las variables. Somos conscientes de que hay más alternativas, pero por tener una pequeña referencia en un tipo estándar de piso y alquiler:

Ejemplo: Piso en Pz Mayor de Burgos, 2 habitaciones, 1 baño, salón y cocina. Edificio con ascensor y exterior el salón.

1. Alquiler turístico: 60€/día
2. Alquiler larga duración: 600€ mes

Ingresos:

• Ingresos A: (vamos a coger una media de 17,5 días alquilado) 1.050€ mes
• Ingresos B: 600€ mes

Si paramos aquí, la opción es clara: la A, pero vamos a analizar el resto de factores. Los gastos que sean igual en ambas opciones, les omitimos.

• Gastos A:
  • Gastos iniciales, tasas, impuestos, menaje… +- 2.000€, vamos a amortizarlo en 5 años, nos queda un gasto de 33,3€ mensuales.
  • Limpieza (teniendo en cuenta 12 al mes a 1,5 horas por 10€ la hora) 180€
  • Gastos de plataforma: 3% 31,5€
  • Gastos de gestión o tiempo empleado: 10% 105€
• Gastos B
  • Seguro Impago: 4% 24€

De esta forma nos quedan unos ingresos brutos:

• A 700€
• B 576€

Impuestos: vamos a tomar como referencia de base un 20%

• A ingresos anuales 8.400€ a pagar sobre el 100% = 1.680€ — 140€/mes
• B ingresos anuales 6.912€ a pagar sobre 40% 2.764,8€ = 553€ — 46€/mes

Finalmente nos quedan unos ingresos:

• Opción A: 560€ mes
• Opción B: 530€ mes

Conclusiones:

1. aunque cada inmueble es diferente y estas cifras pueden variar, en este ejemplo vemos como, lo que a priori parece que es una opción muchísimo más rentable, finalmente no lo es  y mucho menos si tenemos en cuenta el trabajo que nos va a dar una opción y otra.
2. En este ejemplo hemos considerado un nivel de ocupación alto y un nivel de seguridad en la opción de larga duración muy alto.
3. Con estos datos, que cada uno elija la opción que mejor se adapte a sus necesidades y posibilidades

Esperamos haberos ayudado a tomar la decisión. Si sigues con el dilema y necesitas un estudio más detallado de tu inmueble en concreto, no dudes en contactarnos y estaremos encantados de ayudaros.

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1. Vende o alquila inmuebles en Burgos
   Sus dominios se extienden por la ciudad de Burgos como si del propio Cid Campeador se tratase. Su batalla es la de encontrar alguien de confianza para llevar a cabo la operación. Habitualmente tiene prisa por localizar a quien vender o alquilar el inmueble y busca alguien más rápido que Bavieca (el caballo del Cid) para realizar la transacción. En ocasiones el tiempo no es un problema pero piensa: “si sale alguien, más vale pronto que tarde”.
2. Es una persona ocupada
   El propietario inteligente puede ser hombre o mujer, pero siempre es una persona muy ocupada. Múltiples quehaceres personales o laborales están presentes en su día a día, por lo que les resulta imposible estar pendientes de si alguien llama para enseñar el piso o casa en cuestión. Repelen a quienes les hacen perder minutos, pues su tiempo es tan valioso como irrecuperable.
3. Tiene la información del piso o casa actualizada
   El propietario inteligente tiene los papeles del inmueble en regla. Todo está “en orden” y debidamente actualizado, pero es consciente de la importancia de que sus datos sean gestionados correctamente por un experto en el sector inmobiliario. En ocasiones, conoce a otros propietarios que han tenidos problemas a la hora de llevar a cabo un trato que parecía cerrado y no quiere que le pase lo mismo.
4. Usa Internet con su móvil inteligente
   El propietario inteligente es consciente de la importancia que tienen las nuevas tecnologías en el mundo actual, pero posiblemente no ha descubierto el potencial que estas herramientas tienen para la venta de su inmueble (como es el caso de la realidad virtual o la reforma virtual). El sujeto que buscamos tiene perfil en Facebook (y a veces en más redes sociales), usa a diario un teléfono móvil inteligente y pregunta sus dudas a Google. Al ser usuario de Internet, quiere aprovechar las oportunidades de la red para vender o alquilar su propiedad en Burgos.
5. Busca alguien de confianza
   El propietario inteligente tiene otros asuntos de importantes de los que ocuparse, por eso busca a alguien de confianza para la gestión del trámite relacionado con su casa o piso. Si quiere vender, querrá que entiendan su situación particular (a veces dada por una herencia, a veces porque va unido a un cambio de domicilio y el sitio donde vive ya no es apto para sus circunstancias). En el caso del alquiler, teme que el inquilino no pague a tiempo y no pueda contar con ese ingreso mensual para el que ha hecho cálculos. Contar con una inmobiliaria de Burgos con experiencia en el sector, que garantice el proceso y esté al día de las herramientas más actuales para llevar a cabo la operación sería el complemento ideal para este momento.

¿Conoces a alguien que responda a esta descripción? ¿Tú mismo encajas en el perfil? ¡Enhorabuena! ¡Has encontrado al propietario inteligente!

Contacta con nosotros en el teléfono 947 104 104 y obtendrás un servicio único con las herramientas más avanzadas para vender tu vivienda en un tiempo récord.

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En los tiempos de crisis que estamos viviendo, es cada vez más frecuente el alquiler con opción a compra. Ya que solemos ver clientes en nuestras oficinas de Burgos, con capacidad suficiente de pago, pero muchas veces, rechazados por las Entidades Bancarias.

En ese momento, nuestros clientes de Burgos, tienen dos opciones:

• Por un lado, la entidad que los rechaza, probablemente les ofrezca un amplio abanico de inmuebles para los cuales, si obtendría financiación. Normalmente, propiedad del banco.
• Pero en Burgos, también existen multitud de viviendas en “alquiler con opción de compra”. Una posibilidad ni mucho menos nueva; pero poco utilizada hasta el momento de la crisis.

¿En qué consiste el ‘Alquiler con opción a compra’?

Básicamente es un contrato de “compra aplazada”. Entre comillas, porque una de las características de este tipo de contrato, es que el comprador, no está obligado a finalizar la transacción.

Aunque verdaderamente, existen multitud de formatos, normalmente están divididos en 3 partes:

1. Contrato de alquiler:

   Normal, donde la renta mensual suele ser un poco mayor que la renta de mercado.

2. Contrato de opción a compra:

   Estipulando el precio y las condiciones.

2.1. El coste va en función del precio de la vivienda. No es lo mismo comprar un inmueble por 100.000 €, que uno por valor de 500.000 €. El margen normal está entre un 5% y un 10% del precio de venta. Servirá como parte de pago, si finalmente se ejerce la opción, o se perderá en caso contrario.

2.2. Las condiciones de la opción de compra se basan fundamentalmente en el plazo para ejecutar la opción y el porcentaje a descontar del precio final. A mayor plazo, menor porcentaje de descuento y a menor plazo, mayor porcentaje de descuento. Lo normal son unos 2 años, descontando el 100% de las cantidades entregadas. Y si se firma un plazo mayor, descontar un porcentaje menor (80%, 70%, 60%…)

2.3. El precio de venta del inmueble. Uno que no varíe durante el tiempo que dure el contrato, es lo más frecuente. Aunque se pueden establecer cláusulas, que permitan revisar el precio, en función del tiempo que se tarde en ejercer el derecho de opción a compra.

3. Estipulaciones comunes en el alquiler con opción a compra:

Refleja todo lo relativo a los derechos de ambas partes, ante el incumplimiento de contrato por parte de alguno.

*IMPORTANTE: firmar siempre el contrato ante NOTARIO e INSCRIBIRLO en el registro de la propiedad de Burgos. De esta forma, se evitaran posibles problemas en un futuro.

¿Habéis pensado en esta alternativa de ‘alquiler con opción a compra’? ¿qué pensáis de esta medida? ¡Esperamos vuestra opinión en los comentarios! Si deseáis ampliar información sobre el alquiler con opción a compra, estaremos encantados de recibiros en Avda. de la Paz, 8 – Bajo (Burgos). O asesoraros vía Facebook, Twitter, en comercial@inmoactivox.com.

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Muchos propietarios con pisos en Burgos, nos comentan cuando pasan por nuestras oficinas, que tienen dudas sobre alquilar a estudiantes o no.

Nosotros siempre decimos lo mismo: “si se hacen las cosas bien, no tienen por qué tener ningún problema. Suelen ser buenos inquilinos y buenos pagadores.”

¿Qué cosas son importantes a tener en cuenta, cuando queremos alquilar a estudiantes?

Sobre los inquilinos

• Filtrar bien. Es una pena tener que tomar una decisión con una primera impresión, pero en estos casos no tenemos otra opción: la primera impresión es importante. Si ves algo raro en alguno de los estudiantes, no se lo alquiles.
• Conoce a todos los inquilinos antes de firmar. Es habitual que sea uno o dos los que se acerquen a ver el piso. Sin embargo, después, probablemente compartan la vivienda con más. Antes de firmar ningún contrato, es recomendable conocer a todas las personas que van a vivir en el piso. Y más en el caso de alquilar a estudiantes, que cada uno será independiente por mucho que se conozcan.
• Conoce donde van a estudiar. Es importante saber donde van a estudiar. No es lo mismo unos estudiantes de Máster, que en principio tendrán mayor edad y mayor responsabilidad, que unos estudiantes de primero de carrera, o de un grado, que puede ser que por la edad no tengan tanta responsabilidad. Por supuesto no es un punto definitivo (Habrá de todo, estudiantes de Máster irresponsables y estudiantes de primer curso muy responsables, pero volvemos a lo mismo del punto 1.)

Sobre la protección de tu inmueble

• Pide garantías. Lo que hacemos en Actívox, es solicitar a alguno de los padres que firmen el contrato. De esta forma conseguimos doble garantía: una “moral”, ya que los propios estudiantes tendrán más cuidado sabiendo que sus padres avalan el contrato, y otra económica. Si dejan de pagar, los padres se harán cargo de los pagos, como consecuencia del aval en el alquiler de sus hijos.
• Calcula bien la renta. Estas viviendas a priori, van a quedar vacías 2 meses al año.  Por ello, tienes que calcular bien la renta para no perder el valor de dichos 2 meses. Dado que una renta entre varias personas es más fácil de asumir, ese ligero aumento de precio será fácilmente soportado por los estudiantes y compensará la pérdida de ingresos mencionada.
• Deja claras las normas de comunidad. Los inquilinos tienen que conocer las normas de la comunidad y comprometerse a cumplirlas antes de firmar el contrato.
• Aclara el tema de la limpieza del piso. Si lo entregas limpio, deben de dejarlo limpio. Es importante que se hagan fotos de todo para dejar constancia del estado del inmueble, y poner una cláusula en el contrato que indique que el piso se entrega en perfectas condiciones de limpieza y que se dejará en las mismas.

Pero ¿qué buscan los estudiantes cuando quieren alquilar un piso?

En una encuesta de Easypiso.com, realizada durante el mes de julio, con más de 2.520 participantes, manifestaron:

• El 65% apuntaron que lo primero que buscan en un piso es que sea barato.
• El 63% prefieren que esté cerca de la Universidad en la que van a cursar sus estudios.
• Para el 32% es muy importante que en el inmueble solo vivan estudiantes que lleven vidas parecidas a la suya.
• Solo un 10% indicó que le gustaría que su futura vivienda estuviese en una zona de moda y bien comunicado, como es el casco histórico – zona centro.

Si sigues estos pequeños consejos, te resultará mucho más fácil hacer la selección y evitaras complicaciones, cuando quieras alquilar a estudiantes en Burgos.

¿Es tu caso? ¿Estás pensando en alquilar a estudiantes? ¿Siempre has tenido un pequeño temor? ¡Te ayudamos! Estamos encantados de resolver cualquier duda que te pueda surgir vía Twitter: @inmoactivox o por Facebook: Activox Gestión Inmobiliaria.

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¿Pensando en una vivienda en la zona universitaria? Primeros pasos en la búsqueda de un alquiler de pisos para estudiantes.
Primero de todo: debes estudiar un poco la ciudad donde vas a vivir. En nuestro caso, Burgos. Mira donde está la zona universitaria, colegio de FP, zona centro o los sitios que te puede interesar tener cerca.

Una vez hecha la primera labor, investiga en Internet, en los portales especializados, la zona dónde deseas alquilar tu inmueble. Así verás la disponibilidad de viviendas, precios, estado,… Y te ayudará a poder enfocar mejor tú búsqueda, adaptando la misma, a la zona de Burgos donde quieres y puedes permitirte arrendar un inmueble.

Nuestros 8 consejos, en el proceso de alquiler de pisos para estudiantes:

• Selecciona las viviendas para universitarios, que encajen con lo que buscas.
• Contacta con los propietarios o agencias, que gestionen dichos inmuebles.
• Haz una primera criba telefónica; todo aquel propietario o agencia que no te agrade, descártalo. No olvides que si alquilas su piso, tendrás que estar en contacto con ellos durante toda la duración del contrato.
• Pide toda la información que necesiten, para poder alquilar la vivienda seleccionada. Normalmente te pedirán referencias: dónde vas a estudiar, DNI, domicilio actual, por cuanto tiempo quieres el piso, si tus padres o alguna otra persona con nómina te puede avalar,… Prepáralo para el día que visites el inmueble en Burgos.
• Dado que lo normal, es que te desplaces desde tu ciudad, solo para ver pisos de estudiantes, es importante que el día antes de ir, confirmes todas las visitas, evitando algún plantón o la pérdida de tiempo.

Entrega de llaves en el alquiler de pisos para estudiantes.

• Sé puntual en la visita y vete presentable. La primera impresión en estos casos cuenta y mucho. Si llegas 20 minutos tarde, das imagen de poca seriedad y puede ser, que no te alquilen el inmueble.
• Si el alquiler de pisos para estudiantes es entre varios, lo ideal es, que os conozcan a todos. Ahora, si no puede ser, en esta primera visita a Burgos, por lo menos, lleva la documentación del resto de tus compañeros.
• No aceptes condiciones abusivas. Muchos propietarios, aprovechando que no todo el mundo alquila viviendas a estudiantes, y que en el mes de agosto, suele haber una demanda muy superior a la oferta, intentan sacar ventaja. Es importante revisar el contrato antes de firmar nada: cuánto es la renta, quién paga la comunidad, los suministros, si está amueblada o no la vivienda, la fianza,….

En estos casos, alquilar por mediación de un profesional, te facilitará toda la tarea.

Tips a tener presentes, en la firma del contrato del alquiler de pisos para estudiantes:

• Fianza: la ley dice que la fianza en pisos para estudiantes, es de 1 mensualidad. No se pueden pedir más mensualidades en concepto de fianza; se pueden pedir garantías, pero no en concepto de fianza. La ley obliga al propietario, a depositar la fianza en el organismo competente, y el inquilino tiene que tener una copia, que demuestre que su fianza está depositada.
• Renta: la renta se pacta libremente entre las partes. En este concepto, la ley no se mete.
• Comunidad: lo normal es que suela estar incluida en el precio del piso de estudiantes, pero tampoco se especifica nada.
• Suministros: se puede llegar al acuerdo que se quiera. Bien que sigan a nombre y pago por parte del propietario, y luego esté se lo pase al inquilino; bien que se mantengan con el nombre del propietario pero se carguen en la cuenta del estudiante, o bien que se cambie, tanto de titular, como de cuenta de cargo.

Revisar el contrato de alquiler para estudiantes.

• Inventario: asegúrate que se hace un buen inventario del piso, tanto escrito como fotográfico. Revisa todo el estado de la vivienda, sus electrodomésticos y los muebles, para no llevarte sorpresas luego. Deja clara la forma de pago de la renta: desconfía de los propietarios o agencias, que te manden pagar en efectivo todos los meses. Lo mejor es hacer una transferencia al número de cuenta del propietario; de esta forma, quedará de manifiesto, la prueba de que estás cumpliendo con tu obligación de pago. Cuando finalice el contrato, es conveniente firmar, un nuevo contrato de cancelación, donde se refleje todo lo relativo, al contrato firmado de alquiler del piso. Si hay cuotas pendientes o no, si hay desperfectos o no, si se devuelve la fianza entera o parcial, si se da en ese mismo instante o después, reflejar que haces la entrega de llaves de la vivienda al propietario, …
• Devolución de la fianza: la ley no establece ningún plazo al respecto, lo que si dice, es que a partir del mes, desde que se hizo la entrega de llaves, comienzan a correr intereses. Lo normal es que si está todo abonado, tanto las mensualidades, como los suministros del piso, y no existe ningún desperfecto, se devuelva el inmueble en ese mismo momento. Sin embargo, es difícil que los suministros estén al corriente, ya que los recibos suelen ser cada mes o cada dos meses; en ese caso, lo normal es estimar el coste pendiente de facturas, y dejar retenida esa cantidad hasta ser abonados.

Estos son los consejos que podemos darte, para facilitarte la búsqueda de pisos de estudiantes en alquiler. Aunque, si tenéis cualquier duda sobre el proceso, estaremos encantados de responderos vía web: www.inmoactivox.com Twitter: @inmoactivox o por Facebook: Activox Gestión Inmobiliaria.

¿Estás buscando ya tu piso en alquiler? ¿Has tenido problemas? ¡coméntanos los inconvenientes que se te han presentado! Comparte si te ha gustado ¡y para recibir más información de nuestros inmuebles, suscríbete en la newsletter!

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