Información previa al contrato

A las entidades financieras, se les exige que velen por los intereses de los clientes. Es de obligado cumplimiento, facilitar información comprensible de todos sus productos, incluyendo por supuesto, las hipotecas.

Así, deben dar datos actualizados trimestralmente, de los tipos de interés habitualmente aplicados, las comisiones habitualmente percibidas por los servicios, y los gastos repercutidos en los mismos. Siempre, correspondiendo al trimestre anterior a la fecha de publicación.

El préstamo responsable

Se pretende que los Bancos, sólo concedan préstamos a quienes realmente pueden pagarlos. Claro está, el solicitante, por su parte, debe facilitar toda la información de manera transparente, completa y veraz, acerca de su situación.

Las sucesivas fases de la información previa al contrato

Las entidades son libres para aprobar o denegar las Hipotecas, en función de un estudio previo riguroso. En él, deben tener en cuenta la seguridad, solvencia, liquidez y rentabilidad de la operación.

Además, una vez cumplida, su obligación de comunicar en un período de tiempo razonable, la denegación de la misma, no existe ninguna norma que exija al Banco, informar sobre las razones para tomar dicha decisión.

Por otra parte, si se muestra la voluntad por las dos partes, de contratar un determinado préstamo, el informe de tasación es el instrumento utilizado para calcular el límite máximo del importe de las Hipotecas. Pero los gastos de esta herramienta, correrán a cargo del cliente.

Al contratar

Productos vinculados

Nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario, el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características.

En el caso de un tipo de interés variable, es frecuente por parte de los Bancos, ofrecer una bonificación del diferencial que, sumado al tipo de interés de referencia, determina el tipo de interés aplicable, a cambio de la contratación de determinados productos.

El contrato

El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario.

Inscripción en el Registro de la Propiedad y su trascendencia

Mientras la escritura no conste inscrita en el Registro de la Propiedad, la entidad no puede ejercitar todos los derechos generados por la Hipoteca.

Relaciones posteriores a la formalización de las Hipotecas

Liquidaciones periódicas y modificaciones del tipo de interés

Los Bancos facilitarán a sus clientes, en cada amortización o liquidación de intereses, un documento en el que expresarán claramente:

• Saldo deudor sobre el que se aplica la liquidación
• Período de dicha liquidación (Fecha inicial y final)
• Tipo de interés contractual aplicado
• Importe de la cuota en la moneda original
• Tipo de cambio aplicado
• Importe de los intereses
• Importe de la amortización
• Impuestos liquidados, con expresión del Tipo y la Base del cálculo
• Comisiones aplicadas
• Gastos que la entidad pueda haber aplicado en el período de liquidación con indicación del concepto
• Coste efectivo remanente
• Nuevo saldo pendiente

Este documento podrá sustituirse por la inclusión en el contrato, de una tabla con todos los pagos y sus respectivas fechas.

 Novación en las Hipotecas

Es la renegociación de la Hipoteca, con la misma entidad crediticia, para cambiar las condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo. El Banco no está obligado. Si las conciones no se aceptan, el particular tiene la posibilidad de acudir a otra entidad (“Subrogación de acreedor”)

Cancelación anticipada

Se produce cuando el deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento.

En caso de impago del préstamo

La responsabilidad del deudor y la dación en pago

En España, la Ley Hipotecaria, deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura del préstamo hipotecario, que la obligación garantizada, se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. Es lo que se conoce como dación en pago.

Pero si no existe tal pacto (lo que ocurre habitualmente), la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor, según el art. 1911 del Código Civil. Y por tanto, este responde del reembolso del préstamo con todos sus bienes.

La protección de los deudores hipotecarios sin recursos

Es un Código de Buenas Prácticas dónde podrán adherirse las diferentes entidades de crédito según el Real Decreto Ley 6 / 2012. Tiene 3 fases de actuación:

• Intento de reestructuración de la deuda hipotecaria
• Si no resulta, los intereses moratorios serán, como máximo, los resultantes de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda.
• Igualmente, las entidades podrán ofrecer voluntariamente una reducción en el capital pendiente.
• Y si todo esto no tiene una consecuencia positiva, la última opción es la dación en pago.

Los sistemas extrajudiciales de resolución de discrepancias entre las Entidades y sus Clientes

Los Bancos están obligados a tener un Servicio de Atención al Cliente y un Defensor del Cliente. Dos órganos a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamación. Cuando la reclamación sea denegada, la petición del reclamante sea desestimada o transcurran dos meses desde la fecha de su presentación sin una resolución, se podrá interponer la reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

¿quedan dudas sobre Hipotecas sin resolver? ¿conocías todas estas cláusulas? ¡Esperamos vuestra opinión en los comentarios! Si deseáis ampliar información o necesitáis nuestra ayuda sobre las Hipotecas, estaremos encantados de recibiros en Avda. de la Paz, 8 – Bajo (Burgos). O asesoraros vía Facebook, Twitter, en comercial@inmoactivox.com.

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El Banco de España, recientemente, ha publicado una guía, con todo lo que debes saber sobre hipotecas. Su meta es informar, a todos los consumidores interesados en la compra de una vivienda.

El documento preparado por el Banco de España, igualmente, aborda las ‘cláusulas suelo‘ y ‘cláusulas techo’, así como las comisiones cuando se inicia el préstamo. Es un .pdf extenso y por ello, tratamos de resumirlo con los puntos más destacados, haciéndolo más ameno en este post.

La adquisición de una casa, probablemente, es una de las operaciones con mayor relevancia, en la vida de una persona. Y por esto, es fundamental que el individuo tenga acceso a toda la información acerca de las Hipotecas. Así lo recoge la normativa en la Ley 2 / 2009 del 31 de marzo y en el Real Decreto 106 / 2011 del 28 de enero.

Base de las hipotecas son estos dos elementos: el precio del dinero que se presta (tipo de interés) y el plazo de devolución. El primero suele ser inferior a otros tipos de financiación, debido a una garantía especial de la que gozan los bancos, sólo en el caso de las hipotecas.
Si bien, un préstamo y un crédito son conceptos diferentes, en la guía del Banco de España, se centran en los préstamos (por su frecuencia en el mundo de las hipotecas). 

• Un préstamo es un producto financiero, que permite al cliente, recibir una determinada cantidad de dinero de un prestamista, con el compromiso de devolverlo junto a sus intereses correspondientes, por medio de pagos periódicos.
• Un crédito es un producto bancario que permite al usuario, disponer del dinero facilitado por la entidad, a medida que lo vaya necesitando, hasta una cuantía concreta y en cualquier fase durante el plazo acordado. El cliente devolverá tanto la cuantía, como los intereses y las comisiones del banco.

¿Qué es la garantía hipotecaria?

La, previamente mencionada, garantía hipotecaria, permite precisamente a la entidad, proporcionar un plazo dilatado de devolución, además de un tipo de interés menor. Pero como contrapartida, en caso de impago, cobrará la deuda con el valor de la vivienda, aunque en la mayoría de los casos, no se limita sólo a esto. El inmueble normalmente, no salda la deuda por completo.

Y por lo mismo, la entidad podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor. Únicamente esto no se aplica en dos casos:

• Cuando las partes hayan pactado expresamente en la escritura del préstamo, la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.
• Cuando el banco acepta, mediante pacto expreso, la denominada ‘dación en pago’.

La tasación

Para lograr una garantía oportuna del préstamo, el prestamista exigirá que la vivienda sea “tasada”. Condiciona el importe de la hipoteca porque estima el valor estable del inmueble.

El porcentaje de financiación

El cociente entre el importe del préstamo de la hipoteca, y el valor de tasación de la vivienda. Normalmente, nunca superior al 80% del valor de tasación.

El nivel de ingresos del prestatario

Tanto la entidad, como el usuario, deben procurar que la cuota mensual de amortización, no supere sus ingresos mensuales netos. Igualmente, el banco tendrá en cuenta su historial crediticio y su capacidad de generación de recursos (edad, estado civil, número de miembros en la unidad familiar, profesión, tipo de contrato, antigüedad en el trabajo, ciudad de residencia, …)

La moneda del préstamo

En ocasiones, las entidades pueden ofrecer contratar un préstamo en una moneda diferente del Euro, por los riesgos que, a largo plazo, puedan surgir. Antes de aceptar tal condición, debemos valorar:

• A tipo de interés variable, las cuotas se verán afectadas a lo largo de la vida de la hipoteca.
• Si la moneda extranjera sube con respecto del Euro, las cuotas se incrementarán en la misma medida. Para cubrirse, es posible contratar un seguro del ‘Tipo de cambio’.

El Plazo en las Hipotecas

La legislación, últimamente, ofrece incentivos a los bancos, para no conceder financiaciones por más de 30 años. Alargarlo mucho, supone un pago de intereses mayor. Y por su parte, acortarlo en exceso, una carga mensual demasiado elevada. Es importante encontrar el equilibrio.

Existe la oportunidad de realizar amortizaciones anticipadas parciales, pero puede implicar un pago de comisiones o gastos extra.

El Tipo de Interés en una Hipoteca

Es el precio que cobra el banco por prestar el dinero al usuario.

• Fijo. Una modalidad poco frecuente en España. La cuota permanece constante, pero la desaparición de riesgos para el cliente, viene compensada por un tipo más elevado. También suelen ser más cortos.
• Variable. Sufrirá modificaciones a lo largo de la vida del préstamo, en función de un índice como es el Euribor

Referencias oficiales en el tipo de interés

Así, los tipos de interés oficiales, son los índices elaborados mensualmente por el Banco de España, publicados en el BOE. Según el Art. 27 de la Orden 2899 / 2011 del 28 de Octubre, son estos:

1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 Años, para adquisición de vivienda. Conocido como IRPH, concedido por entidades de crédito en España.
2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre 1 y 5 Años, para adquisición de vivienda. Concedido por entidades de crédito en la zona del Euro.
3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
4. Referencia interbancaria a 1 Año (Euribor)
5. Permuta de intereses – IRS al plazo de 5 Años.
6. El míbor, exclusivamente para préstamos hipotecarios formalizados antes del 1 de enero de 2000

La ‘Cláusula suelo’ y la ‘Cláusula Techo’ en las Hipotecas

En ciertos préstamos, se incluyen dichas cláusulas, para limitar la variación de los tipos de interés. Pueden limitar, tanto las bajadas como las subidas:

• En el caso de las subidas, si el tipo de interés lo supera (Techo), se aplica el límite. Por tanto, aquí gana el cliente.
• Pero para las bajadas (suelo), si el tipo de interés es inferior, igualmente, se aplica el límite. Por tanto, aquí gana la entidad.

La Tasa Anual Equivalente (TAE)

Aparte, las entidades bancarias también cobra comisiones por la prestación de los servicios. El TAE revela el coste de un producto financiero y está dentro de la Orden EHA / 2899 / 2011 del 28 de Octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

El pago de un préstamo en Hipotecas

Está dividido en dos:

• La parte destinada a la devolución del capital prestado
• La parte por el pago de los intereses devengados.

El sistema francés, es el sistema de amortización más utilizado en España. La cuota a pagar, permanece constante durante todo el préstamo

Las comisiones u otros gastos de las Hipotecas

Cantidades, distintas de los intereses, que los bancos cobran por la prestación de sus servicios. Serán las que se fijen libremente según la Orden EHA / 2899 / 2011, pero deberán informar previamente a los clientes del importe de las mismas. Existen varias:

• Comisión de apertura. Una sola vez, incluye gestiones correspondientes a la formalizacion de la operación hipotecaria.
• Comisión por cambio de moneda. Para los casos de préstamos en divisas, el banco podrá cobrar una comisión por el cambio a Euros, del importe del préstamo contratado en diferente moneda.
• Comisión por emisión de cheque bancario. Cuando el prestatario solicita que el capital del préstamo, en el momento de la concesión, se ponga a nombre de un tercero.
• Comisión por subrogación por cambio de deudor. En casos de adquisición de un inmueble ya hipotecado.
• Gastos anejos: tasación, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos.

Hasta aquí la primera parte de la guía. Hemos decidido dividirlo en dos, porque precisamente, lo que buscamos con nuestro Post, es hacerlo ameno y con todos los conceptos en un artículo, puede resultar tedioso. ¡Lee la segunda parte pinchando aquí!

¿conocías estos conceptos sobre Hipotecas? ¿crees que te pueden ayudar? ¡Esperamos vuestra opinión en los comentarios! Si deseáis ampliar información sobre las Hipotecas, estaremos encantados de recibiros en Avda. de la Paz, 8 – Bajo (Burgos). O asesoraros vía Facebook, Twitter, en comercial@inmoactivox.com.

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Frecuentemente, solteros o divorciados, que no requieren un piso demasiado grande y que llevan casi toda su vida ahorrando para comprar una vivienda sin hipoteca.

Aunque es una opción para un sector pequeño de la población, no queremos dejar pasar la oportunidad de informaros; porque es verdad ¡que existen ciertas alternativas!

Hoy en día, los precios de las casas aún están bajos y es por esto, que muchos ahorradores ven con buenos ojos este momento, para pagar al contado. Implicando esto, un completo descuento en el pago de los intereses. Sin embargo, son muy pocos los que cuentan con estas facilidades.

¿Cómo podemos el resto de los mortales, comprar una vivienda sin hipoteca?

• Alquiler de un piso con opción a compra. Pagas todos los meses una cantidad al propietario y la misma, se acumula de cara a pagar el precio íntegro de la vivienda. Careces de hipoteca, y de igual manera, distribuyes el pago durante varios años.
• Comprar una casa bajo subasta. No es nada fácil teniendo en cuenta, que compiten también entidades por supuesto. Pero es el lugar oportuno, para lograr pisos económicos, que los bancos no quieren. La mayoría de veces, embargados.
• Subvenciones. Sustituto de préstamos, el Estado otorga ayudas a personas o familias con unos determinados requisitos. La clave está en prestar atención a las publicaciones del Ministerio de Vivienda en España.

 Ahora nos parece una fantasía, pero hace 50 años, entre la gente con dinero, estaba mal visto pedir un préstamo.

Obviamente, tal y como hemos mencionado, es una elección para privilegiados. Por eso, si tú eres de los resignados a la hipoteca, te damos unos pequeños consejos:

No hipotecarse sobre el 100% del valor del inmueble. Aportando una cantidad inicial que reduzca el plazo.
Establecer unas cuotas correspondientes con tu situación personal. No deben superar el 35% de los ingresos brutos, previniendo posibles subidas del Euribor.
Valorar riesgos. Antes de tomar ninguna decisión, ponte en la mejor, y en la peor situación posible. Pensar si existen posibilidades futuras de cambiar de residencia.
Estudiar y comparar. Tanto los precios de las casas, como las condiciones de hipotecas en cada Banco.

¿Alguna vez has pensado en comprar una vivienda sin hipoteca? ¿A largo plazo, qué opción crees que compensa más? ¡Esperamos los comentarios! Si estás dubitativo, te asesoramos: vía Twitter: @inmoactivox o por Facebook: Activox Gestión Inmobiliaria.

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En los tiempos de crisis que estamos viviendo, es cada vez más frecuente el alquiler con opción a compra. Ya que solemos ver clientes en nuestras oficinas de Burgos, con capacidad suficiente de pago, pero muchas veces, rechazados por las Entidades Bancarias.

En ese momento, nuestros clientes de Burgos, tienen dos opciones:

• Por un lado, la entidad que los rechaza, probablemente les ofrezca un amplio abanico de inmuebles para los cuales, si obtendría financiación. Normalmente, propiedad del banco.
• Pero en Burgos, también existen multitud de viviendas en “alquiler con opción de compra”. Una posibilidad ni mucho menos nueva; pero poco utilizada hasta el momento de la crisis.

¿En qué consiste el ‘Alquiler con opción a compra’?

Básicamente es un contrato de “compra aplazada”. Entre comillas, porque una de las características de este tipo de contrato, es que el comprador, no está obligado a finalizar la transacción.

Aunque verdaderamente, existen multitud de formatos, normalmente están divididos en 3 partes:

1. Contrato de alquiler:

   Normal, donde la renta mensual suele ser un poco mayor que la renta de mercado.

2. Contrato de opción a compra:

   Estipulando el precio y las condiciones.

2.1. El coste va en función del precio de la vivienda. No es lo mismo comprar un inmueble por 100.000 €, que uno por valor de 500.000 €. El margen normal está entre un 5% y un 10% del precio de venta. Servirá como parte de pago, si finalmente se ejerce la opción, o se perderá en caso contrario.

2.2. Las condiciones de la opción de compra se basan fundamentalmente en el plazo para ejecutar la opción y el porcentaje a descontar del precio final. A mayor plazo, menor porcentaje de descuento y a menor plazo, mayor porcentaje de descuento. Lo normal son unos 2 años, descontando el 100% de las cantidades entregadas. Y si se firma un plazo mayor, descontar un porcentaje menor (80%, 70%, 60%…)

2.3. El precio de venta del inmueble. Uno que no varíe durante el tiempo que dure el contrato, es lo más frecuente. Aunque se pueden establecer cláusulas, que permitan revisar el precio, en función del tiempo que se tarde en ejercer el derecho de opción a compra.

3. Estipulaciones comunes en el alquiler con opción a compra:

Refleja todo lo relativo a los derechos de ambas partes, ante el incumplimiento de contrato por parte de alguno.

*IMPORTANTE: firmar siempre el contrato ante NOTARIO e INSCRIBIRLO en el registro de la propiedad de Burgos. De esta forma, se evitaran posibles problemas en un futuro.

¿Habéis pensado en esta alternativa de ‘alquiler con opción a compra’? ¿qué pensáis de esta medida? ¡Esperamos vuestra opinión en los comentarios! Si deseáis ampliar información sobre el alquiler con opción a compra, estaremos encantados de recibiros en Avda. de la Paz, 8 – Bajo (Burgos). O asesoraros vía Facebook, Twitter, en comercial@inmoactivox.com.

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1. ¿Qué es una Hipoteca?

En primer lugar, una fácil. Además, una de las nociones más reconocidas en el mundo inmobiliario. Es una garantía, a favor de un tercero (normalmente una entidad financiera), en virtud de la cual, el inmueble, responde de la devolución de un préstamo o una deuda. En general, se formaliza, en aval de préstamos obtenidos para la compra del propio inmueble hipotecado, pero igualmente, se puede lograr para otros fines, como puede ser la compra de muebles.

2. Definición de Usufructo

Es un derecho de uso y disfrute de un bien. Esto es, puede que una persona sea la propietaria de un inmueble, pero otra distinta, tenga el usufructo del mismo y sea esta última la que utilice el inmueble.

El usufructo puede tener una duración determinada o probablemente, ser indefinido, hasta la muerte del usufructuario.

3. ¿En qué consiste la cláusula ‘reserva de dominio’ dentro del mundo inmobiliario?

Durante los años 70 y hasta los 90, en el mundo inmobiliario, el pacto de reserva de dominio, también era una garantía muy habitual. Por lo tanto, podemos definirlo como una alternativa a la hipoteca.

En el momento que hay una reserva de dominio, es el vendedor, quién financia al comprador. El mismo, en garantía a los pagos, acepta letras con vencimientos sucesivos. Así, se escritura la compraventa, pero incluyendo en la misma y en el Registro de la Propiedad, una cláusula, facultando al vendedor, a recuperar el inmueble, especialmente relevante si el comprador deja de pagar alguno de los vencimientos.

4. ¿Qué significa la cláusula ‘Derecho de tanteo y retracto‘ en el mundo inmobiliario?

,Es un derecho de adquisición preferente en el mundo inmobiliario, respecto a cualquier otro comprador. El vendedor, antes de formalizar la venta (o hipoteca), tiene la obligación, primero, de informar de una manera fehaciente, de la intención de vender a la persona que tenga el derecho de tanteo o retracto. Finalmente tendrá un plazo de 30 días para igualar la oferta, quedándose la vivienda en las mismas condiciones.

5. ¿A qué se refiere ‘Arras’?

Son la cantidad que, en concepto de pago y señal, el comprador abona al vendedor, en el momento de la firma del contrato privado. El importe pagado se descontará del precio total del inmueble.

6. ¿Y la cédula de habitabilidad, qué es?

Es el instrumento con el que se acredita, el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos, como consecuencia de la legislación vigente en el mundo inmobiliario.

La cédula ha de contener la superficie útil de la vivienda y el número de personas, que según los parámetros que marca la normativa, se recomienda, puedan ocupar en condiciones de uso oportunas.

Bibliografía en torno al mundo de la Hipoteca:

• Blasco Gascó, F.P.: La hipoteca inmobiliaria y el crédito hipotecario. Editorial Tirant Lo Blanch. Valencia, 2000.
• O’Callaghan Muñoz, J.: Compendio de Derecho Civil. Tomo 3 (Derechos reales e hipotecario) Edita Edersa. Madrid, 2004.
• García Medina, J.: Hipoteca del aprovechamiento urbanístico. Editorial La Ley. Madrid, 2008.
• Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: La hipoteca y los bienes inmuebles por destino. Editorial McGraw Hill. Madrid, 1996.
• García Medina, J.: Nuevas y especiales formas de garantía en el comercio. Estudio sistemático y crítico. Ed. La Ley. Madrid, 2009.
• Madrid Parra, A.: El mercado hipotecario (EE.UU.-España). Ed. Banco Hipotecario de España. Madrid, 1988.
• Marshall, W.D.: Mortgage lending. Fundamentals & Practices. Ed. Reston Publishing Company, Inc. Reston.

¿Habías oído estos últimos conceptos sobre el mundo inmobiliario? ¿Te ayuda este post frente a tu Hipoteca? ¡Anímate a consultarnos tus dudas en los comentarios!

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