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Alquiler de un inmueble ¿Cómo calcula la Rentabilidad?

Escrito por Daniel de la Mata on abril 17, 2016
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…cómo calcular la rentabilidad en un alquiler!

Dentro de la gestión integral de alquiler, uno de los servicios más importantes para el propietario, debe ser el asesoramiento en la rentabilidad del inmueble, no solo en su cálculo, también en estudiar la estrategia a seguir para obtener la máxima rentabilidad. Una de las cosas que queremos informar en este post, es cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble en alquiler, de una forma sencilla para que cualquiera pueda tener los números claros.

Lo primero de todo tenemos que tener claro que no es lo mismo la rentabilidad bruta que la rentabilidad neta, si queremos sacar el máximo rendimiento  a nuestro inmueble de alquiler, tenemos que tener claro estos conceptos, ya que la variación puede ser mucha.

Rentabilidad Bruta: Esta se calcula simplemente teniendo en cuenta el coste del inmueble y los ingresos anuales por él.
Ejemplo: si compramos un piso que nos cuesta 100.000€ incluyendo gastos de compra e impuestos. Y lo alquilamos por 450€ mes. Tenemos una rentabilidad bruta de:

Precio de compra =                100.000€ 
Ingresos Brutos 450€ * 12 meses = 5.400€ 
Rentabilidad Bruta =              5,4%

Rentabilidad Neta: aquí tendremos en cuenta el coste del inmueble, los ingresos anuales y los gastos anuales del inmueble, que habrá que restárselos a los ingresos.

→ Qué gastos tenemos que tener en cuenta:

  • Comunidad del inmueble, normalmente la comunidad va incluida en el precio de alquiler, si es así, habrá que restar ese coste a los ingresos. Al igual que las derramas extraordinarias de la comunidad, para calcular que importe pueden ser estas derramas, estudiaremos que obras importantes se han hecho en la comunidad, qué obras quedan pendientes, y en función de eso haremos el cálculo.
  • IBI, este es un impuesto que paga el propietario, es anual y habrá que restarlo a los ingresos del piso.
  • Honorarios de Gestión, en el caso de que tengamos contratada una empresa que nos gestione el alquiler y sus incidencias, habrá que restar de los ingresos el pago que hacemos por dicho servicio.
  • Tiempo que la vivienda se encuentre desocupada. Si es una vivienda destinada a alquiler temporal, siempre habrá algún tiempo por pequeño que sea, que la vivienda esté vacía y por lo tanto no estemos ingresando por ella.
  • Seguros. Tanto el seguro de la casa, como el seguro de impago, es un gasto que tenemos que restar para el cálculo de la rentabilidad neta.
  • Previsión de reparaciones adecuación de la vivienda a futuro, este es un gasto que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar, tarde o temprano, tendremos que hacer frente a algún tipo de reparación o mantenimiento de la vivienda, si bien es verdad que dependiendo de la selección de inquilino que hagas y del contrato que firmes, este gasto se puede reducir considerablemente, pero para tener un mínimo contabilizado, pondremos una mensualidad de alquiler cada dos años.

Volviendo al ejemplo anterior, podemos calcular la siguiente rentabilidad, teniendo en cuenta estos gastos teóricos del inmueble y una duración de contrato de 2 años y un tiempo en alquilar de 1 mes.

Comunidad 50€ mes. IBI 200€ año, 16,67€ mes. Honorarios 32,25€ mes. Coste de vivienda vacía 18,75€ mes. Seguros (casa e impago) 30€ mes. Mantenimiento futuro 18,75€.

Precio Compra:                   100.000€
Ingresos Brutos 450€ * 12 =       5.400€
Gastos alquiler 166,42 * 12 =  1.997,04€
Ingresos Netos  3.402,96€
Rentabilidad Neta =                3,4%

En un simple vistazo podemos ver como la rentabilidad Neta difiere mucho de la rentabilidad Bruta. Si bien, en este ejemplo hemos metido todos los gastos a la hora de alquilar, podemos evitar alguno de estos gastos o reducirlos para poder obtener mayor rentabilidad, de los conocimientos y de la habilidad de la persona que gestione el alquiler y los contratos, dependerá la rentabilidad.


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