Son muchos los clientes que nos preguntan por las obligaciones de la otra parte y de la suya, y por los derechos a la hora de firmar un contrato de alquiler.
En este post, intentaremos aclarar de una forma sencilla y práctica los derechos y obligaciones de ambas partes.
Entrega de la vivienda. Entrega de llaves. Es la primera obligación para el arrendador, entregar la posesión de la vivienda, lo que implica la entrega de llaves de la misma.
Esta obligación no se limita a llaves de la vivienda exclusivamente, también tendrá que entregar las llaves de los elementos comunes que disfrute la vivienda, portal, zona comunitaria, ascensor, buzón… Si bien, puede haber elemento que sean independientes de la vivienda, y no entren dentro del contrato de alquiler, como puede ser un cuarto trastero, en este caso, no se facilitaran las llaves del mismo.
Nuestra recomendación es especificar al máximo en el contrato, los elementos que forman parte del alquiler y los que no.
Habitabilidad. La vivienda debe ser habitable en todo momento de la duración del contrato, si no se expresa nada en el contrato, se entiende que el propietario la entrega en buen estado de conservación, dado que en la mayoría de los casos la vivienda ya ha sido visitada por el arrendatario antes de firmar el contrato privado.
Es aconsejable dejar escrito las circunstancias en las que se encuentra la vivienda, expresando que el arrendatario conoce y acepta su estado. También se puede pactar que el inquilino no deba pagar la renta durante un plazo determinado, a cambio de que realice las obras de reforma que la vivienda necesite.
Mantenimiento. Es una obligación del propietario que se extiende durante toda la vigencia del contrato, e implica que el arrendador deberá realizar todas las obras que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, sin derecho a elevar la renta pactada. El arrendador únicamente podrá excusarse de esa obligación si el deterioro que provoca la necesidad de reparación se produce por responsabilidad del arrendatario, ya sea de modo intencional o a causa de una negligencia
El propietario tampoco tendría obligación de reparar se la vivienda se destruye por cualquier causa que no le es imputable. En este caso estaremos ante una causa de extinción de contrato.
La ley obliga al arrendatario a soportar las obras de conservación o reparación de la vivienda, aunque estas le causen molestias o le priven de usar una parte de la vivienda mientras se ejecutan. Si bien, si la obra dura más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la cual se vea privado de uso.
El arrendatario podrá reparar directamente en casos de urgencia, previa comunicación del daño al arrendador, exigiendo a continuación el reintegro del coste de la reparación presentando la correspondiente factura.
Pequeñas reparaciones. La ley establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son a cargo del arrendatario
Comunicación. Al igual que el arrendador está obligado a reparar, el arrendatario tiene la obligación de comunicar los daños o desperfectos en el menor tiempo posible, evitando así que vayan a más y la reparación sea más costosa.
Pago. Tanto de la renta como de los demás conceptos del alquiler. Es la obligación principal del arrendatario.
Obras. El arrendatario, no puede realizar obras en la vivienda que modifiquen su configuración o que impliquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, sin el consentimiento por escrito del arrendador.
Obras de mejora o reparación. El arrendatario tiene la obligación de soportar la ejecución de las obras de mejora y el derecho que nace a su favor de una posible reducción de la renta mientras se ejecutan, o bien de optar por la extinción del contrato si afectan de modo relevante a la vivienda.
Derecho de adquisición preferente. El arrendatario tiene un derecho preferente respecto a terceras personas para adquirir la vivienda en el caso que el arrendador decida venderla. Con la última modificación de la ley, los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 la ley permite que las partes pacten la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente sea cual sea la duración del contrato. (Antes sólo se permitía en contrato de duración superior a los 5 años).
Uso adecuado de la vivienda y devolución. Es obligación del arrendatario hacer un uso adecuado de la vivienda, asimismo a la finalización del contrato el arrendatario deberá devolver la vivienda en el mismos estado que la encontró, salvo el deterioro normal.
La devolución de la vivienda debe hacerse con la firma de un documento, en el que se deja constancia de dicha resolución y de la entrega de la posesión al arrendatario.
Comprobación. La mecánica más aconsejable una vez finalizado el contrato es que se proceda a la comprobación del estado de la vivienda mediante visita y que se proceda a la firma del documento de resolución.
